Quais são os tipos de financiamento bancário imobiliário?

Está buscando financiar um imóvel e ainda não sabe qual a melhor maneira de fazer isso? Estamos aqui para te apresentar os dois sistemas brasileiros de financiamento imobiliário, além da opção via programa público habitacional destinado a famílias de menor renda.

Ao fim do conteúdo, esperamos que você já consiga definir o que é melhor pra você. Mas antes, confira os tópicos que vamos abordar:

• Financiamento imobiliário no Brasil
• Sistema Financeiro Habitacional (SFH)
• Casa Verde e Amarela
• Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) 
• Como usar o seu FGTS no financiamento
• Consórcio Imobiliário
• Qual a melhor forma de financiamento?

Financiamento imobiliário no Brasil

A compra de um imóvel residencial sempre foi um dos principais objetivos de vida das pessoas. É o que mostra a pesquisa sobre moradia do Quinto Andar, em parceria com o Data Folha. De acordo com o estudo, a casa própria é um sonho para 87% da população. Além disso, a compra e quitação de um imóvel é a prioridade para os brasileiros, acima de assuntos como religião, filhos e casamento.

Um dos motivos para essa alta procura pela compra de imóveis é a mudança de hábito provocada pela pandemia e a popularização do home office.

Dentro deste contexto, a busca por financiamento imobiliário permanece grande, fazendo com que este mercado siga aquecido. Mas, dentre as possibilidades atuais, qual a que mais se encaixa ao seu perfil?

Essa é uma resposta que apenas você é capaz de dar, mas faremos o possível para facilitar a sua decisão. Vem com a gente!

Sistema Financeiro Habitacional (SFH)

O Sistema Financeiro Habitacional é um programa do Governo Federal que busca gerar recursos para construção, compra ou reforma de imóveis residenciais dentro do território nacional.

O Sistema foi criado em 1964, por meio da lei Nº 4.380, para auxiliar os brasileiros a realizar o sonho da casa própria. Para isso, além do parcelamento de longo prazo, o programa também trouxe juros reduzidos.

Outro ponto importante é que o SFH possibilitou o uso do Fundo Garantidor por tempo de Serviço (FGTS) como parte do pagamento do imóvel. Hoje, o SFI também permite essa opção, mas isso é assunto para outro tópico.
Para quem busca financiar um imóvel a partir deste sistema, é necessário seguir algumas regras:

• Valor máximo do imóvel: para financiar pelo SFH, é necessário que o imóvel seja avaliado em, no máximo, R$ 950 mil em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, e R$ 800 mil em outras regiões.
• Porcentagem mínima de entrada: o SFH só cobre 80% do valor do financiamento do imóvel (isso somado as taxas de assessoria da operação, como taxa de corretagem).
• Prazo máximo: o pagamento pelo SFH tem prazo de até 35 anos com juros máximos de 1% ao mês.

Outro fator que deve ser levado em consideração é que o SFH conta com a Caixa Econômica Federal como principal intermediária para viabilizar a compra, construção ou reforma de imóveis. Apesar disso, é possível realizar o financiamento por meio de outros bancos.

Todos podem financiar pelo SFH?

Para conseguir o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habilitação, o interessado deve passar por uma análise de perfil. Veja os requisitos analisados:

• • Parcela inferior a 30% da renda: para que seu financiamento seja aprovado, é necessário que as parcelas correspondam a um valor menor que 30% da sua renda mensal.
• Restrições cadastrais: outro fator analisado é o perfil do cliente em outras instituiçoes de crédito. Ou seja, pessoas negativadas no SPC e no Serasa podem ter mais dificuldades para realizar o financiamento.
• Análise do imóvel: para ser aprovado, é necessário que o imóvel seja residencial em área urbana, esteja registrado em Cartório de Registro de Imóveis, não tenha sido financiado pelo SFH nos últimos três anos e esteja localizado na mesma região que o solicitante resida ou trabalhe há pelo menos um ano.

Para saber ainda mais sobre o SFH, confira o conteúdo: Sistema Financeiro de Habitação: o que é e como você pode comprar um imóvel por ele.

Casa Verde e Amarela

Ainda dentro do SFH, existe o Casa Verde e Amarela, programa do Governo Federal para famílias com renda mensal de até R$ 7.000 que buscam ter uma casa própria.

O projeto substituiu o Minha Casa Minha Vida como um subsídio do Estado que visa garantir o direito do cidadão a ter um imóvel residencial.

Para oferecer condições diferenciadas e beneficiar famílias de baixa renda, o Governo Federal separou os beneficiários em grupos:

Além disso, para cada um destes grupos, existem condições diferentes em relação aos juros:

Sul, Sudeste e Centroeste

• Grupo 1: taxa de juros de 5% a 5,25% (não cotista do FGTS) e de 4,5% a 4,75% (cotista do FGTS);
• Grupo 2: taxa de juros de 5,5% a 7% (não cotista) e de 5% a 6,5% (cotista);
• Grupo 3: taxa de juros de 8,16% (não cotista) e de 7,66% (cotista).

Norte e Nordeste

• Grupo 1: taxa de juros entre 4,75% e 5% (não cotista do FGTS) e de 4,25% a 4,5% (cotista do FGTS);
• Grupo 2: taxa de juros entre 5,25% a 7% (não cotista) é de 4,75% a 6,5% (cotista);
• Grupo 3: taxa de juros de 8,16% (não cotista) é de 7,66% (cotista).

Com isso, o cálculo do subsídio, a quantidade de parcelas, o valor máximo de cada uma delas e as taxas aplicadas, variam de acordo com a região do beneficiário e a renda bruta da família.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário é conhecido por ser um modelo de financiamento mais flexível do que o SFH. Ele permite que haja uma maior negociação entre compradores, vendedores e instituições financeiras.

Isso porque, como o sistema não possui condições preestabelecidas pelo Governo Federal, não existe, por exemplo, um teto máximo para o valor dos imóveis. Ou seja, é possível comprar bens com valores maiores que R$ 1 milhão e até financiar até 100% do valor.

Portanto, questões como taxas de juros e prazos são determinados pelas instituições financeiras. Tudo vai depender da negociação realizada. Além disso, é possível financiar qualquer tipo de imóvel, seja residencial, comercial ou para locação.

Em resumo, o SFI é uma opção para quem não se enquadra nas exigências do SFH.

Como usar o seu FGTS no financiamento

As duas formas de financiamento descritas permitem o uso do FGTS como parte do valor de compra do imóvel, seja na entrada ou para amortizar as parcelas do pagamento.

Como já mencionamos neste conteúdo, o SFH foi o primeiro a trazer essa possibilidade, facilitando a vida do trabalhador de carteira assinada que tinha o sonho de ter uma casa própria. Desde agosto de 2021, os financiamentos feitos a partir do SFI também podem ter o FGTS como parte do pagamento total.

Para utilizar o benefício na compra de um imóvel, é necessário cumprir os seguintes requisitos:

• Tempo de trabalho: ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sobre o regime do FGTS.
• Contratos ativos: não ter um financiamento imobiliário ativo em seu nome.
• Ter imóveis residenciais urbanos: não ser proprietário de um imóvel residencial localizado no perímetro urbano, seja em construção ou já concluído.

Consórcio imobiliário

O consórcio é um modelo de autofinanciamento bem popular no Brasil, principalmente quando o assunto é a compra de carros e motocicletas. Porém, a modalidade também existe para bens imobiliários.

A grosso modo, funciona assim:

A administradora do consórcio reúne diversas pessoas com o mesmo objetivo: a compra de um imóvel. Todo mês, os participantes do grupo pagam parcelas e formam um fundo comum.

A cada mês, o valor das parcelas pagas por todos os participantes é usado para que pelo menos um deles faça a sua aquisição. Ou seja, mensalmente é feito um sorteio para que uma dessas pessoas seja beneficiada com a compra do imóvel.

Caso o participante nunca seja sorteado, a pessoa receberá seu dinheiro de volta com juros quando terminar de pagar o consórcio. A taxa de juros depende das especificações do contrato.

Consórcio ou financiamento?

A resposta para esta pergunta depende, e muito, de quem está perguntando. E para saber de qual time você faz parte, separamos alguns fatores-chave:

Você tem pressa de ter um novo imóvel?

Um ponto a se pensar é: você quer pagar aos poucos para ter agora ou pagar aos poucos para ter um dia?
No caso do financiamento, a vantagem está em poder dar uma entrada, parcelar o restante do pagamento e já ter o imóvel rapidamente.

Já no caso do consórcio, embora você não pague juros e não precise dar entrada, só poderá comprar a casa quando terminar de quitar as parcelas ou for sorteado.

Já pensou na burocracia?

Como já é de se esperar, o processo de financiamento costuma exigir diversos documentos por conceder altos valores.

Por ser mais uma forma de guardar dinheiro para um objetivo final do que, diretamente, comprar um imóvel, o consórcio costuma ser um procedimento com menos entraves.

Qual seu nível de organização financeira?

Por fim, outro ponto importante é entender qual o seu perfil financeiro:

• Consegue se organizar para equilibrar as parcelas do financiamento com seu custo de vida?
• Prefere dar um valor menor para um consórcio, mantendo seu padrão atual, mas demorando mais para adquirir o imóvel?

Não existe certo e errado, mas é necessário se conhecer bem para saber qual opção se adéqua mais ao seu perfil.

Qual a melhor forma de financiamento?

A resposta para essa pergunta é muito pessoal e vai depender, principalmente, dos seus objetivos futuros e do seu perfil atual.

Pense no tipo do imóvel que deseja, no valor que quer pagar e some essas informações a sua renda mensal, a região onde busca morar e ao valor que pode dar de entrada.

Além disso, questione também em quanto tempo você deseja quitar o imóvel. Só assim será possível entender qual forma de financiamento é a mais adequada para o seu momento

E se você quer saber mais sobre o assunto, leia também o nosso conteúdo “Alugar ou financiar: qual a melhor forma de comprar seu imóvel?”.

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